从事房地产开发企业的经营所得，以前按企业所得税暂行条例来执行，但是，房地产开发企业的生产和经营存在自身的特殊性，在具体操作环节往往出现企业所得税暂行条例无法规范的问题。所以，国家先后结合房地产开发企业的实际情况，对有关问题进行了规范。
从强化和规范房地产开发企业的企业所得税征收管理的角度出发，2006年3月6日，国家税务总局以《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）的形式，对房地产企业的企业所得税政策进行了重新规定，同时废止了国税发[2003]83号文件，这对房地产企业的税务管理产生了重要影响。为了帮助房地产企业正确理解和运用新的企业所得税政策，现将新旧政策作一个比较，并从中发现新政策的几大特点：
一、区别对待，分别规定预征率
国税发[2003]83号）文件规定，房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。
预计营业利润额＝预售开发产品收入×利润率
预售收入的利润率不得低于15%（含15%），由主管税务机关结合本地实际情况，按公平、公正、公开的原则分类(或分项)确定。预售开发产品完工后，企业应及时按本通知第一条规定计算已实现的销售收入，同时按规定结转其对应的销售成本，计算出已实现的利润（或亏损）额，经纳税调整后再计算出其与该项开发产品全部预计营业利润额之间的差额，再将此差额并入当期应纳税所得额。
从实践操作的情况来看，由于区域经济差别较大，全国“一刀切”确定预售收入的利润率不客观，因此，新政策国税发〔2006〕31号文件明确，开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。同时，将经济适用房与非经济适用房分开征税。
其一，经济适用房项目享受较低的预征率。经济适用房项目必须符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》（建住房〔2004〕77号）等有关法规的规定,其预售收入的计税毛利率不得低于3%。开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时,必须附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定计算缴纳企业所得税。
其二，非经济适用房在不同的区域分档预征。非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定：开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于20%；发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于15%；开发项目位于其他地区的，不得低于10%。
二、确定完工，标准强化税务管理
房地产开发是一个特殊产品的生产过程，在以往的政策中没有明确完工的具体标准，给税务机关和纳税人实施具体的税务管理操作增加的困难，《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）有效地解决了这个问题。新政策明确符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工：一是竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；二是已开始投入使用的开发产品（成本对象）；三是已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。
开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工年度的应纳税所得额。开发产品完工后，开发企业应于年度纳税申报前将其完工情况报告主管税务机关。在年度纳税申报时，开发企业须出具有关机构对该项开发产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异调整情况的税务鉴定报告以及税务机关需要的其他相关资料。上述差异调整情况鉴定报告的基本内容包括：开发项目的地理位置及概况、占地面积、开发用途、初始开发时间、完工时间、可售面积及已售面积、预售收入及其毛利额、实际销售收入及其毛利额、开发成本及其实际销售成本等。
这里需要注意的是，新政策明确开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
对于开发产品销售收入确认问题，新政策沿用原规定的同时，对委托销售进行了完善。
一是采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。这比国税发[2003]83号文件规定应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现强化了可操作性。
二是采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。这比国税发[2003]83号文件明确应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现有了较大的提高。
三是采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，开发企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。这比国税发[2003]83号文件规定按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现更接近市场销售的具体情况。
四是采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述（1）至（3）项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，开发企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。这与国税发[2003]83号文件规定应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现相比，更适应综合销售方式的税务管理现状。
三、明确特殊销售行为的处理规则
房地产产品的开发和销售和其他产品一样，既有一般的销售方式，也有自身特定的销售方式几服务方式，为了规范税务管理，新政策对一些新兴销售和服务方式进行了具体规范。
1、开发产品预租收入明确操作流程。
国税发[2003]83号文件规定，将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。这个规定的含义不清，的操作过程中出现扯现象，因此新政策明确：开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现；凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。国税发[2003]83号文件规定，将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。同样也存在操作性不强的问题，所以新政策规定开发企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现，承租方支付的预租费用同时按租金支出进行税前扣除。
2、开发产品视同销售行为确认操作方法。
开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：
（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；
（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。
3、代建工程和提供劳务明确时间和方法。
一是开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的，可按合
